Как составить договор найма квартиры в 2026 году

Наём или аренда: с этого начинается договор

Если вы сдаёте квартиру, комнату или жилой дом человеку, это наём, и регулирует его глава 35 Гражданского кодекса. Стороны называются наймодатель и наниматель. Слово «аренда» уместно, когда жильё снимает компания или когда сдаётся гараж, машино-место либо автомобиль: это глава 34, и стороны там арендодатель и арендатор.

Путаница в терминах договор не аннулирует, но создаёт неопределённость: непонятно, какие нормы стороны имели в виду. А от этого зависит и порядок расторжения, и срок предупреждения, и то, кто делает текущий ремонт.

Два условия, без которых договора нет

Существенных условий у найма всего два: предмет и плата. Предмет — конкретная квартира, описанная так, чтобы её нельзя было перепутать: адрес, площадь и кадастровый номер. Плата — сумма и порядок внесения.

Если хотя бы одно из них не согласовано, договор считается незаключённым. На практике это значит, что взыскивать по нему нечего: суд будет разбираться в фактических отношениях, а не в бумаге.

• Адрес и кадастровый номер — из выписки ЕГРН.
• Размер платы цифрами и прописью, чтобы не спорить об опечатке.
• День внесения платы и способ: карта, счёт, наличные под расписку.
• Срок договора: до пяти лет, по умолчанию считается заключённым на пять лет.

Пять пунктов, которые решают исход спора

Остальные условия закон оставляет сторонам. Именно в них и кроется разница между договором, который работает, и договором, который лежит в ящике.

• Обеспечительный платёж: размер, за что удерживается, в какой срок возвращается.
• Коммунальные услуги: что платит наниматель, что остаётся на собственнике.
• Индексация: без условия поднять плату в одностороннем порядке нельзя (ст. 682 ГК РФ).
• Кто живёт в квартире: поимённо, включая детей, плюс условие о животных.
• Порядок расторжения: за сколько дней предупреждать и что считать нарушением.

Нужно ли регистрировать договор

Сам договор найма нигде не регистрируется. Но если он заключён на год и больше, возникает ограничение (обременение) права собственности, и его регистрируют в Росреестре в течение месяца со дня заключения.

Поэтому частные собственники обычно заключают договор на одиннадцать месяцев и продлевают его допсоглашением. Это законно и экономит поход в МФЦ, но имейте в виду: короткий срок не отменяет ни налога, ни остальных обязанностей.

Подписание и экземпляры

Договор подписывается в двух экземплярах, по одному каждой стороне. Паспортные данные указываются полностью: без них непонятно, с кого спрашивать.

Вместе с договором подписывают акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и опись имущества. Три документа — это пятнадцать минут при заселении и единственное основание что-то требовать потом.