Словарь терминов аренды

Слова из договора, которые решают, кто за что отвечает. Перепутанный термин меняет не формулировку, а применимую главу кодекса — а вместе с ней сроки расторжения, обязанности по ремонту и налоговый режим.

Наймодатель: Наймодатель — собственник жилья, который сдаёт его по договору найма. Вторая сторона называется нанимателем.
Наниматель: Наниматель — человек, который снимает жильё по договору найма. Нанимателем может быть только физическое лицо.
Арендодатель: Арендодатель — владелец имущества, который передаёт его в аренду. Так называется сторона, когда сдаётся нежилое помещение или транспорт.
Обеспечительный платёж: Обеспечительный платёж — сумма, которую жилец вносит при заселении на случай, если он что-то испортит или не заплатит. Это не плата за последний месяц.
Акт приёма-передачи: Акт приёма-передачи — документ, который фиксирует состояние объекта и показания счётчиков на день передачи ключей.
Опись имущества: Опись имущества — перечень мебели и техники, которые остаются в квартире, с указанием состояния и стоимости.
НПД (самозанятость): НПД — налог на профессиональный доход, 4 % с поступлений от физических лиц. Для аренды он применяется только к жилью.
НДФЛ с аренды: НДФЛ — налог 13 % с дохода от сдачи имущества. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля, налог платится до 15 июля.
Чек в «Мой налог»: Чек в «Мой налог» — подтверждение дохода самозанятого. Формируется на каждое поступление и передаётся плательщику.
Расписка о получении денег: Расписка — подтверждение того, что наймодатель получил плату за конкретный период. Пишется от руки или печатается и подписывается.
Договор найма: Договор найма — соглашение о передаче жилья во временное пользование гражданину. Для нежилого и транспорта используется договор аренды.
Аренда транспорта без экипажа: Аренда без экипажа — передача автомобиля во временное пользование без услуг водителя. Управляет арендатор, он же отвечает за вред третьим лицам.
Кадастровый номер: Кадастровый номер — уникальный код объекта недвижимости в ЕГРН. В договоре он однозначно идентифицирует квартиру.
Индексация арендной платы: Индексация — предусмотренное договором повышение платы. По общему правилу её можно менять не чаще одного раза в год.

Какой договор нужен для какого объекта

От типа объекта зависит не оформление, а существо документа: применимая глава кодекса, названия сторон и налоговый режим.

Объект	Документ	Закон	Стороны	Самозанятость 4 %
Квартира, комната	Договор найма квартиры	гл. 35 ГК РФ	наймодатель и наниматель	применима
Жилой дом	Договор найма дома	гл. 35 ГК РФ	наймодатель и наниматель	применима
Гараж, машино-место	Договор аренды гаража	гл. 34 ГК РФ	арендодатель и арендатор	только НДФЛ или ИП
Автомобиль, мотоцикл	Договор аренды автомобиля	ст. 642–649 ГК РФ	арендодатель и арендатор	применима

Квартира, комната
Договор найма квартиры
гл. 35 ГК РФ · наймодатель и наниматель
применима
Жилой дом
Договор найма дома
гл. 35 ГК РФ · наймодатель и наниматель
применима
Гараж, машино-место
Договор аренды гаража
гл. 34 ГК РФ · арендодатель и арендатор
только НДФЛ или ИП
Автомобиль, мотоцикл
Договор аренды автомобиля
ст. 642–649 ГК РФ · арендодатель и арендатор
применима

Про самозанятость: по 422-ФЗ налог на профессиональный доход не применяется к доходам от передачи прав на недвижимое имущество, и единственное исключение — наём жилых помещений. Поэтому гараж и машино-место под 4 % не подпадают, а транспорт подпадает, потому что он движимый (письмо Минфина № 03-11-11/67581 от 19.07.2024).

Наём или аренда

Это не синонимы. Жильё, сданное гражданину, оформляется договором найма: глава 35 Гражданского кодекса, стороны называются наймодатель и наниматель. Всё остальное — гараж, машино-место, помещение под мастерскую, автомобиль — сдаётся по договору аренды: глава 34, арендодатель и арендатор. От выбора главы зависят основания расторжения, предельный срок договора и то, кто отвечает за капитальный ремонт.

Практический вывод: договор с заголовком «аренда квартиры» не становится недействительным, но при споре суд будет применять нормы о найме, а не те, что стороны имели в виду. Поэтому конструктор договора сам подставляет названия сторон по типу объекта.

Залог, депозит или обеспечительный платёж

В быту все три слова означают одно: деньги, которые жилец оставляет на случай порчи имущества или долга. В кодексе «залог» — это совсем другой институт (статья 334), а нужная конструкция называется обеспечительным платежом (статья 381.1). Писать в договоре стоит именно так, и обязательно указывать, при каких условиях деньги возвращаются и в какой срок — иначе спор о возврате сводится к тому, кто что помнит.

Акт приёма-передачи и опись имущества

Акт фиксирует момент: когда помещение передано, какие показания счётчиков, в каком состоянии стены и техника. Опись перечисляет, что именно внутри — мебель, бытовая техника, их состояние и примерная стоимость. Без акта невозможно доказать, что повреждение появилось при жильце; без описи невозможно показать, что вещь вообще была. Оба документа заполняются из тех же данных, что и договор.