Договор найма квартиры между физическими лицами: образец 2026 и конструктор

Наём или аренда: как правильно

Если вы сдаёте квартиру человеку, по закону это договор найма жилого помещения, а не аренды. Аренда жилья — это когда нанимателем выступает организация (ст. 671 ГК РФ). На практике суды принимают оба названия и смотрят на содержание, а не на заголовок, но правильное название сразу показывает, что документ составлен грамотно.

Наш шаблон называется «договор найма», и именно он нужен в 99 % случаев частной сдачи квартиры.

Что обязательно должно быть в договоре

• Предмет: точный адрес, площадь, кадастровый номер и перечень тех, кто будет проживать.
• Размер платы и порядок расчётов: сумма, день оплаты, способ перевода.
• Кто платит за коммунальные услуги и кто передаёт показания счётчиков.
• Обеспечительный платёж: размер, основания удержания, срок возврата после выезда.
• Срок найма и порядок продления.
• Срок предупреждения о расторжении для каждой стороны.
• Ответственность за просрочку платы и за порчу имущества.
• Ссылка на акт приёма-передачи и опись имущества как на неотъемлемые части договора.

Без акта приёма-передачи и описи спор о сломанном холодильнике или новых обоях вы проиграете: нечем подтвердить, в каком состоянии квартира была на входе.

Почему 11 месяцев, а не год

Договор найма на срок меньше года считается краткосрочным (п. 2 ст. 683 ГК РФ), и обременение не нужно регистрировать в Росреестре. Договор на год и больше регистрируется, а запись об обременении попадает в ЕГРН — это лишняя процедура и отметка на квартире, которая мешает, если вы захотите её продать.

Второй момент: при краткосрочном найме у жильца меньше прав. При долгосрочном договоре наниматель может вселить временных жильцов и имеет преимущественное право на продление, а расторгнуть договор за неуплату можно только после шести месяцев долга. При краткосрочном — после двух пропущенных платежей.

Поэтому стандартная практика — 11 месяцев с последующим продлением дополнительным соглашением.

Типичные ошибки, которые дорого стоят

1. 1Нет размера залога и условий возврата. Жилец требует всё обратно, вы удерживаете за ремонт, и спорить нечем.
2. 2Не написано, кто платит коммунальные. К концу года приходит долг на несколько десятков тысяч.
3. 3Не указан день оплаты, а без него не посчитать ни просрочку, ни пени.
4. 4Нет перечня проживающих, и в двушке неожиданно оказывается шесть человек.
5. 5Показания счётчиков не попали в акт. Платить за воду предыдущего жильца будете вы.
6. 6Нет пункта о доступе в квартиру, поэтому проверить её состояние вы не вправе.
7. 7Подписан один экземпляр. У жильца на руках нет договора, и рано или поздно он этим пользуется.

Как подписать и что делать дальше

1. 1Распечатайте договор в двух экземплярах и подпишите оба — по одному каждой стороне.
2. 2Составьте акт приёма-передачи: состояние квартиры, показания счётчиков, количество ключей.
3. 3Сделайте опись имущества: мебель, техника, состояние каждой позиции.
4. 4Сфотографируйте квартиру и счётчики в день заселения, фото приложите к акту.
5. 5Получите залог и первую плату, выдайте расписку.
6. 6Определитесь с налогом: самозанятость под 4 % или НДФЛ 13 %.

Налоги с дохода от сдачи квартиры

Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Самый простой вариант для частного арендодателя — самозанятость: 4 % при сдаче физическому лицу, чеки формируются в приложении «Мой налог», отчётность не нужна. Альтернатива — НДФЛ 13 % с подачей декларации 3-НДФЛ до 30 апреля.

Посчитать разницу для своей суммы можно в калькуляторе налога с аренды.