Вопросы об аренде

Если срок меньше года — не нужно. При сроке от одного года обременение регистрируется в течение месяца после заключения договора. Поэтому чаще всего договор заключают на 11 месяцев и продлевают дополнительным соглашением.

Нет. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Подписи сторон достаточно, нотариус не требуется.

Сначала направьте письменное требование погасить задолженность и зафиксируйте факт отправки. Если это не помогло — направьте уведомление о расторжении договора. При краткосрочном найме основание для расторжения через суд появляется после двух пропущенных платежей. Выселять самостоятельно, менять замки и вывозить вещи нельзя — это уже нарушение с вашей стороны.

Жилой дом — жилое помещение, поэтому по договору найма (глава 35 ГК РФ), стороны — наймодатель и наниматель. В обиходе говорят «аренда дома», и это не ошибка в быту, но в тексте договора корректнее использовать терминологию найма. Если дом нежилой или это садовый дом без статуса жилого, применяется аренда по главе 34.

Да. НПД применяется к доходам от аренды (найма) жилых помещений, и жилой дом входит в это исключение. Ставка — 4 % с платежей от физлиц. Чек в «Мой налог» нужно формировать на каждый платёж.

Нет, достаточно описать участок в договоре найма дома и указать, что он передаётся в пользование вместе с домом. Отдельный договор аренды земли нужен, только если участок сдаётся самостоятельно, без дома.

Нет. По 422-ФЗ НПД не применяется к доходам от недвижимости, кроме аренды жилых помещений. Гараж — нежилая недвижимость, поэтому доход от его аренды декларируется по НДФЛ 13 % или ведётся через ИП. То же касается машино-места и апартаментов, если они оформлены как нежилые.

При сроке до года — не нужно. При сроке один год и более договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Поэтому обычно заключают на 11 месяцев с продлением.

Юридически вы распоряжаетесь объектом, права на который не зарегистрированы, и такой договор уязвим: арендатор может оспорить его, а у вас не будет документа о праве собственности. Проверьте устав кооператива — он может прямо ограничивать сдачу боксов. Надёжный путь — сначала оформить право собственности.

Нет. Машино-место относится к нежилой недвижимости, а НПД применяется к доходам от недвижимости только в части аренды жилых помещений. Доход декларируется по НДФЛ 13 % либо ведётся через ИП.

Если место — ваш самостоятельный объект, согласие УК не требуется, но правила паркинга соблюдать обязаны и вы, и арендатор. Уведомить УК стоит, чтобы они оформили пропуск на новый автомобиль.

При сроке до года — нет. При сроке один год и более договор аренды недвижимости регистрируется в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Нет. Договор аренды транспортного средства без экипажа заключается в письменной форме, и государственная регистрация для него не требуется независимо от срока (ст. 643 ГК РФ). Нотариус тоже не нужен.

При аренде без экипажа ответственность за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендатор (ст. 648 ГК РФ). Но потерпевший может предъявить требование и к собственнику как к владельцу источника повышенной опасности, поэтому наличие договора и акта с датой принципиально важно: именно они подтверждают, что машиной владел другой человек.

По статье 644 ГК РФ при аренде без экипажа арендатор обязан поддерживать машину в надлежащем состоянии, включая текущий и капитальный ремонт. Это противоположно аренде помещения, где капитальный ремонт лежит на арендодателе. Условие можно изменить договором, но по умолчанию оно такое.

Юридически — ничем: это тот же договор аренды транспортного средства без экипажа по статьям 642–649 ГК РФ. Отличается наполнение: категория прав A, экипировка, сезонность, условия хранения и обычно более высокий залог относительно стоимости.

Да, ОСАГО обязательно для мотоциклов так же, как для автомобилей. Арендатор должен быть допущен к управлению: либо вписан в полис, либо полис оформлен без ограничений.

Арендатор возмещает повреждения мотоцикла, если они возникли в период его владения. Размер определяется по акту осмотра, а при несогласии — по заключению эксперта. Именно поэтому акт приёма-передачи с фотографиями обязателен.

Прямого требования в законе нет, но без акта вы не сможете доказать состояние квартиры на момент передачи. На практике это ключевой документ в любом споре об ущербе или коммунальных долгах, поэтому составлять его нужно всегда.

Два — по одному для каждой стороны. Оба подписываются обеими сторонами.

Составьте акт в одностороннем порядке с участием двух свидетелей, зафиксируйте отказ от подписания, приложите фотографии с датой. Направьте копию жильцу способом, позволяющим подтвердить отправку. Такой акт суд принимает как доказательство.

По закону прямого требования нет, но статья 622 ГК РФ обязывает арендатора вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил. Доказать, в каком именно, можно только актом.

Тогда в договоре нужно зафиксировать фиксированную сумму за электричество в месяц или указать, что оно входит в арендную плату. Иначе расчёт будет предметом спора.

Два — по одному каждой стороне, оба подписываются обеими сторонами.

Прямого требования нет, но без акта вы не докажете состояние машины на момент передачи. В спорах о повреждениях и топливе это главный документ, поэтому составлять его нужно всегда.

Нет. Для управления и проверки инспектором достаточно СТС и полиса ОСАГО. ПТС нужен для распоряжения автомобилем, поэтому он должен остаться у владельца.

Зафиксируйте в акте остаточную глубину протектора и дату последнего ТО. Естественный износ за время аренды — нормальная эксплуатация и возмещению не подлежит. Возмещается только ущерб: порез, грыжа, повреждение диска.

Отдельный документ, который является приложением к договору найма. В договоре должна быть ссылка на опись как на неотъемлемую часть — в нашем шаблоне договора такой пункт есть.

Не обязательно. Достаточно общей оценочной стоимости. Но для дорогой техники стоимость лучше указать отдельно — это упростит расчёт при порче или утрате.

Возмещается стоимость с учётом износа. Зафиксируйте повреждение в акте возврата, приложите фото. Если жилец не согласен с суммой — привлеките независимого оценщика; в шаблоне договора такой порядок предусмотрен.

Только по соглашению сторон. Если обе стороны согласны, подпишите соглашение о расторжении с нужной датой. В одностороннем порядке нужно соблюдать срок предупреждения из договора.

Нет. Сначала письменное требование погасить долг с разумным сроком, затем уведомление о расторжении, затем — если жилец не выехал — обращение в суд. Самостоятельное выселение незаконно независимо от размера долга.

Залог — это обеспечительный платёж, а не неустойка. Если договором не предусмотрен штраф за досрочный выезд, залог возвращается за вычетом задолженности и стоимости устранения повреждений. Удерживать его целиком только за сам факт досрочного выезда нельзя.

Да. Самозанятость совмещается с работой по найму: зарплата облагается НДФЛ через работодателя, а доход от аренды — налогом 4 %. Единственное ограничение — нельзя оказывать услуги как самозанятый своему текущему работодателю или бывшему в течение двух лет.

Если дохода нет, нет и налога. Но безвозмездное пользование лучше оформить договором безвозмездного пользования (ссуды), чтобы не было вопросов о скрытом доходе.

Перевод на карту — такой же доход. Самозанятый формирует чек в приложении «Мой налог» на каждое поступление, налог начисляется автоматически до 12-го числа следующего месяца и оплачивается до 28-го.

Нет. По части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ НПД не применяется к доходам от недвижимости, и исключение сделано только для аренды (найма) жилых помещений. Гараж и машино-место к жилью не относятся, поэтому доход от них декларируется по НДФЛ 13 % или ведётся через ИП. Чек в «Мой налог» на аренду гаража налоговая вправе признать неправомерным применением режима и доначислить НДФЛ со штрафом.

Это отдельная величина. Арендная доходность показывает денежный поток, рост стоимости — прирост капитала. Складывать их в один процент можно только для прикидки, потому что прирост стоимости не гарантирован и не виден до продажи.

Для оценки инвестиции берите цену покупки. Для решения «держать или продать» — текущую рыночную: именно она показывает, какую альтернативную доходность вы упускаете.

Валовая доходность выше в полтора-два раза, но добавляются уборка, бельё, постоянная коммуникация, высокая загрузка только в сезон и быстрый износ. По факту это уже не пассивный доход, а небольшой бизнес с другим уровнем вовлечённости.

Только если это прямо написано в договоре и жилец с этим согласился. Иначе это необоснованное обогащение, и при споре сумму пересчитают пропорционально.

Если договор привязан к дате заезда (например, с 17-го по 16-е), то это полные расчётные месяцы и пересчёт не нужен вовсе. Такой вариант удобнее и его стоит сразу зафиксировать в договоре.

Если он предупредил в срок, установленный договором, — да, за неиспользованные дни плата возвращается. Если выехал без предупреждения, плата за период предупреждения остаётся у вас как компенсация.

Закон не устанавливает предел — всё определяет договор. Если в нём написано «не более 10 % в год», действует это ограничение. Если пункта об индексации нет, повышение возможно только по согласию жильца.

Формально можно, но для найма жилья физическим лицом это плохая идея: такие условия воспринимаются как кабальные и повышают риск спора. Привязка к инфляции понятнее и безопаснее.

Расторгнуть досрочно только из-за отказа — нет. Но вы не обязаны продлевать договор по истечении срока: направьте уведомление в срок, установленный договором.

При покупке в ипотеку — от первого взноса и регулярных доплат: это и есть ваши вложенные деньги. Расчёт от полной цены отвечает на другой вопрос — за сколько лет квартира вернёт свою стоимость, и к вашим деньгам он отношения не имеет.

Это нормальная ситуация при высоких ставках, и сама по себе она не означает, что покупка плохая. Важно понимать, что доход в этом случае возникает не из аренды, а из роста стоимости квартиры, и он не гарантирован. Разницу нужно уметь вносить каждый месяц независимо от того, живёт кто-то в квартире или нет.

В расчёте нет: он показывает платёж и переплату по графику. Досрочное погашение сокращает переплату тем сильнее, чем раньше вносится, потому что в начале срока почти весь платёж уходит на проценты.

Да, но договор ипотеки часто требует письменного согласия банка на передачу квартиры в наём. Условие стоит проверить в своём договоре: формально сдача без согласия даёт банку основание требовать досрочного возврата кредита.

В быту да, в кодексе нет. Залог — это способ обеспечения из главы 23 ГК РФ, он работает иначе. В договорах найма используют обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ: именно он возвращается при выезде за вычетом долгов и ущерба.

Только если это прямо написано в договоре. Иначе получается, что объект последний месяц ничем не обеспечен: ущерб обнаружится при выезде, а удерживать будет уже нечего.

Показать акт, опись и чеки. Если документы есть, разговор обычно заканчивается. Если жилец всё равно против, остаток возвращают, а спорную часть взыскивают через суд: удержание без оснований он оспорит и выиграет.

Сначала напомнить письменно: в договоре обычно есть срок передачи показаний. Если молчит, управляющая компания начислит по нормативу или среднему, и это почти всегда дороже. Разницу можно предъявить жильцу, сославшись на его обязанность по договору.

Можно, и многие так делают ради простоты. Минус в том, что при росте тарифов или расхода переплачивает собственник: поднять плату в середине года в одностороннем порядке нельзя.

Калькулятор доходности считает окупаемость и сразу показывает цифру по объекту. Здесь каждый шаг виден отдельно: плата, простой, налог, расходы. Так проще понять, где теряются деньги.

Выберите НДФЛ 13 % или «Без налога», если хотите посмотреть цифру до налогов. Для гаража и машино-места самозанятость не применяется, поэтому там расчёт идёт по НДФЛ или через ИП.

Да, для этого есть отдельный калькулятор доходности нескольких объектов. Он показывает доходность каждого объекта и портфеля в целом.

Потому что объекты разного размера. Квартира за 8 млн с доходностью 6 % и квартира за 3 млн с доходностью 9 % вместе дают не 7,5 %, а около 6,8 %. Поэтому калькулятор делит общую прибыль на общую стоимость.

До пяти. Для большего портфеля лучше вести учёт в кабинете: там объекты и платежи собираются в одну картину.

Нет, расчёт линейный. В сезон спрос выше, и простой может быть короче. Ориентируйтесь на свой район и опыт.

Те, что платите вы: интернет, счётчики без жильца, содержание, страховка. Коммунальные, которые платит жилец, сюда не входят.

Комиссия площадки, уборка после каждого заселения и пустые ночи вычитаются из выручки раньше налога. На короткий срок проживания уборка съедает особенно много.

Загрузка. Высокая цена с редкими гостями часто приносит меньше, чем средняя цена при стабильном заполнении.

Можно, но учтите налог: самозанятость для гаража не применяется, поэтому выберите НДФЛ для обоих объектов или посчитайте каждый отдельно.

Нет. Расписка, написанная получателем денег и им подписанная, имеет силу сама по себе. Нотариальное удостоверение не требуется.

Напечатанная расписка действительна, если подпись собственноручная. Рукописный вариант иногда предпочтительнее: по почерку авторство подтверждается экспертизой.

Нет. Удержание имущества жильца незаконно и даёт ему основание для встречных требований. Долг взыскивается деньгами через суд.

Взыскивать придётся как неосновательное обогащение, доказывая факт проживания и размер платы перепиской, переводами и свидетелями. Это возможно, но сложно и долго. Выселение при этом всё равно только через суд.

Можно: закон требует простой письменной формы, а не бланка. Но от руки чаще забывают существенные условия, и почерк потом читают в суде. Проще заполнить готовый шаблон.

Нет. Нотариальное удостоверение договора найма жилья законом не требуется и ничего к его силе не добавляет.

Подписывают все либо один по доверенности от остальных. Договор, подписанный одним сособственником без согласия других, оспорим.

Да, это законно и удобно. Минус один: тарифы растут в течение года, а плату за наём в одностороннем порядке менять нельзя, так что разницу оплачивает собственник.

Текущий ремонт по статье 681 ГК РФ — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя. Прокладка и лампочка на жильце, замена стояка и проводки на собственнике.

Напомните письменно со ссылкой на пункт договора. Если молчит, начислят по нормативу, и это дороже: разницу можно предъявить ему как убыток.

Залог возвращается после выезда и передачи квартиры. Если повреждения есть и сумма не согласована, разумно удержать только доказанную сумму и письменно объяснить жильцу расчёт.

Обратитесь в суд с иском о возмещении убытков. Доказательствами будут акт, опись, фото и подтверждение стоимости. Чем конкретнее документы, тем быстрее спор.

Это отдельная ситуация: нарушение условий даёт повод для расторжения, а не автоматическое выселение. Порядок описан в статье про неплатёж.

Зафиксируйте состояние актом с фото, направьте жильцу письменное уведомление о сроке их вывоза. Самовольно распоряжаться вещами не стоит.

Это ваше решение. Залог (обеспечительный платёж) защищает от ущерба и долгов. Его размер и условия возврата нужно прописать в договоре.

Режим зависит от статуса арендодателя и площадки. Калькулятор не подставляет режим сам: выберите его вручную и уточните правила.

Возьмите среднюю цифру за последние два года или хотя бы 2–4 недели в год для долгосрочной аренды, если истории нет.

Да, у каждого договора свой день оплаты. Важно, чтобы график строился по договору, а не вручную.

Зависит от режима. При самозанятости налог считается с дохода без вычета расходов, поэтому учёт расходов нужен для расчёта прибыли. Для НДФЛ вычеты ограничены. Уточняйте у налогового консультанта.

Такое условие спорно и часто не работает. Безопаснее прописать, какие работы делает жилец, и не переносить на него капитальный ремонт.