Калькулятор доходности квартиры при сдаче в аренду
Обновлён 1 октября 2026Считать доходность как «годовая плата делить на стоимость квартиры» — значит завышать её на треть. Реальная цифра получается после вычета налога, месяца простоя, коммунальных платежей в периоды без жильца, текущего ремонта и амортизации мебели.
Калькулятор ниже считает и валовую, и чистую доходность, а ещё показывает, за сколько лет квартира окупится при текущей ставке.
Калькулятор
Сколько недель квартира стоит пустой между жильцами
Содержание жилья, капремонт — то, что платите вы
Расчёт справочный и не является налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки и лимиты проверяйте в актуальной редакции Налогового кодекса.
Что уменьшает доходность
- Налог: 4 % при самозанятости или 13 % при НДФЛ.
- Простой между жильцами: в среднем 2–4 недели в год.
- Коммунальные платежи в периоды простоя — платить всё равно придётся.
- Текущий ремонт и замена техники: ориентировочно одна месячная плата в год.
- Взносы на капитальный ремонт и содержание жилья, если они на вас.
- Услуги риелтора при поиске жильца, если вы к ним обращаетесь.
Какая доходность считается нормальной
Для длительной аренды в крупных городах чистая доходность обычно укладывается в 4–6 % годовых. Это заметно ниже ставки по вкладам в периоды высокой ключевой ставки, и в этом нет ничего неожиданного: доход от аренды составляет лишь часть выгоды, вторая часть это изменение стоимости самой квартиры.
Если расчёт показывает 8–10 % и выше, проверьте исходные данные: скорее всего, не учтён простой, налог или ремонт.
Как повысить доходность, не повышая ставку
- 1Сократить простой: искать жильца за месяц до выезда предыдущего, а не после.
- 2Удерживать хорошего жильца: месяц простоя дороже прибавки в 3 000 ₽ за год.
- 3Перейти на самозанятость, если платите НДФЛ — экономия 9 % от всего дохода.
- 4Отдать коммунальные платежи жильцу, чтобы они не попадали в налоговую базу.
- 5Не покупать дорогую мебель: на ставку она влияет слабо, а амортизируется быстро.
Частые вопросы
Учитывать ли рост стоимости квартиры в доходности?
Это отдельная величина. Арендная доходность показывает денежный поток, рост стоимости — прирост капитала. Складывать их в один процент можно только для прикидки, потому что прирост стоимости не гарантирован и не виден до продажи.
Что считать стоимостью квартиры: цену покупки или текущую?
Для оценки инвестиции берите цену покупки. Для решения «держать или продать» — текущую рыночную: именно она показывает, какую альтернативную доходность вы упускаете.
Посуточная сдача доходнее?
Валовая доходность выше в полтора-два раза, но добавляются уборка, бельё, постоянная коммуникация, высокая загрузка только в сезон и быстрый износ. По факту это уже не пассивный доход, а небольшой бизнес с другим уровнем вовлечённости.