Налог с аренды в 2026 году: калькулятор 4 % и 13 %
Обновлён 1 октября 2026Доход от сдачи имущества облагается налогом, и это не обсуждается. Обсуждается только то, какой режим выбрать, и разница между вариантами ощутимая: при плате 45 000 ₽ в месяц налог за год составит либо 21 600 ₽, либо 70 200 ₽.
Но есть развилка, о которой узнают слишком поздно: самозанятость подходит не для любого объекта. По 422-ФЗ НПД не применяется к доходам от недвижимости, и единственное исключение — аренда (наём) жилых помещений. Квартира, комната и жилой дом под исключение попадают, а гараж и машино-место — нет. Транспорт под запрет не попадает вовсе: это движимое имущество, и сдавать автомобиль или мотоцикл как самозанятый можно.
Калькулятор ниже считает сразу три варианта (самозанятость, НДФЛ и ИП на упрощёнке) и сам отключает НПД там, где режим неприменим. Выберите тип объекта и введите месячную плату.
Калькулятор
Наём жилья по главе 35 ГК РФ. Самозанятость 4 % применима.
Сумма, которую вы получаете от арендатора
Расчёт справочный и не является налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки и лимиты проверяйте в актуальной редакции Налогового кодекса.
Самозанятость — 4 %
Самый простой и дешёвый вариант для частного арендодателя. Ставка — 4 % при сдаче квартиры физическому лицу и 6 % при сдаче организации. Регистрация занимает десять минут в приложении «Мой налог», отчётности нет, налог считается автоматически и платится раз в месяц до 28-го числа.
Чек формируется на каждое поступление, и этим вся «бухгалтерия» исчерпывается. Лимит дохода 2,4 млн ₽ в год: для сдачи одной-трёх квартир этого достаточно с большим запасом.
- Ставка 4 % с доходов от физлиц, 6 % — от организаций.
- Нет обязательных страховых взносов.
- Нет декларации и отчётности.
- Налоговый вычет 10 000 ₽ при регистрации снижает ставку на первое время.
- Нельзя применять к нежилой недвижимости: гараж, машино-место, апартаменты со статусом нежилого.
Какие объекты подпадают под самозанятость, а какие нет
Часть 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ прямо исключает из НПД доходы от продажи недвижимого имущества и от передачи имущественных прав на недвижимость — кроме аренды (найма) жилых помещений. Формулировка «кроме» и создаёт всю разницу.
Минфин подтверждал применимость НПД к аренде движимого имущества, в том числе транспортных средств (письмо № 03-11-11/67581 от 19.07.2024). Поэтому автомобиль и мотоцикл можно сдавать как самозанятый, а гараж — нет, хотя интуитивно кажется наоборот.
- Квартира, комната, жилой дом — НПД применим, ставка 4 %.
- Апартаменты: если в выписке ЕГРН нежилое помещение — НПД не применяется.
- Гараж, машино-место, кладовка, нежилое помещение — только НДФЛ 13 % или ИП.
- Автомобиль, мотоцикл, прицеп, спецтехника — НПД применим, это движимое имущество.
- Земельный участок без дома — недвижимость и не жилое помещение, НПД не применяется.
Если вы сдаёте и квартиру, и гараж — режимы можно совмещать: квартиру вести через «Мой налог», а доход от гаража показывать в декларации 3-НДФЛ. Закон этого не запрещает.
НДФЛ — 13 %
Вариант без регистрации статуса: вы просто подаёте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля за предыдущий год и платите налог до 15 июля. Ставка 13 %, с части дохода свыше порога — выше.
Главный минус в том, что ставка втрое больше. Главный плюс в том, что весь год делать ничего не нужно и нет лимитов по сумме дохода. Иногда НДФЛ выбирают те, у кого уже есть обязанность подавать декларацию по другим причинам.
ИП на УСН — 6 %
Имеет смысл при большом количестве квартир. Ставка 6 % с дохода, но добавляются обязательные страховые взносы — около 53 тысяч рублей в год независимо от дохода. Зато взносы уменьшают налог, и при доходе от примерно 1,5 млн ₽ в год вариант становится сопоставимым с самозанятостью.
Для одной-двух квартир ИП почти всегда дороже и сложнее, чем самозанятость.
Что бывает, если не платить
Налоговая узнаёт о сдаче квартиры из обращений соседей, данных управляющих компаний, объявлений на сайтах и банковских переводов с регулярной суммой и назначением. Проверки чаще всего начинаются с жалобы.
Последствия: доначисление налога за три года, штраф от 20 % до 40 % от неуплаченной суммы, пени за каждый день просрочки и штраф за непредставленную декларацию. Итоговая сумма обычно в два-три раза больше, чем сам налог, который вы бы заплатили добровольно.
При плате 45 000 ₽ в месяц самозанятость стоит 1 800 ₽ в месяц. Это цена спокойствия и возможности официально взыскивать долг с жильца через суд.
Частые вопросы
Можно ли стать самозанятым, если я работаю по трудовому договору?
Да. Самозанятость совмещается с работой по найму: зарплата облагается НДФЛ через работодателя, а доход от аренды — налогом 4 %. Единственное ограничение — нельзя оказывать услуги как самозанятый своему текущему работодателю или бывшему в течение двух лет.
Нужно ли платить налог, если квартиру сдаю родственнику бесплатно?
Если дохода нет, нет и налога. Но безвозмездное пользование лучше оформить договором безвозмездного пользования (ссуды), чтобы не было вопросов о скрытом доходе.
Как платить налог, если жилец переводит деньги на карту?
Перевод на карту — такой же доход. Самозанятый формирует чек в приложении «Мой налог» на каждое поступление, налог начисляется автоматически до 12-го числа следующего месяца и оплачивается до 28-го.
Можно ли сдавать гараж как самозанятый?
Нет. По части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ НПД не применяется к доходам от недвижимости, и исключение сделано только для аренды (найма) жилых помещений. Гараж и машино-место к жилью не относятся, поэтому доход от них декларируется по НДФЛ 13 % или ведётся через ИП. Чек в «Мой налог» на аренду гаража налоговая вправе признать неправомерным применением режима и доначислить НДФЛ со штрафом.
А автомобиль можно сдавать как самозанятый?
Да. Запрет в 422-ФЗ касается недвижимости, а транспортное средство — движимое имущество, поэтому доход от его аренды под НПД подпадает: 4 % при сдаче физлицу и 6 % организации. Минфин подтверждал это письмом № 03-11-11/67581 от 19.07.2024. Важно только, чтобы это была именно аренда без экипажа: аренда с экипажем — это уже услуги по перевозке с другим режимом регулирования, а работа через таксопарк может потребовать ИП.
Можно ли уменьшить налог на коммунальные платежи?
При самозанятости и НДФЛ расходы не вычитаются — налог считается со всей суммы поступлений. Поэтому выгоднее, чтобы коммунальные услуги жилец оплачивал напрямую, а не через вас: иначе они попадут в налоговую базу.